Мощнейший энергетический, экономический и банковский кризис в странах Евросоюза затронул почти все сферы жизни граждан. Он повлиял на стоимость потребительских товаров, коммунальных тарифов, уровень безработицы, промышленного производства и т.д. Было бы странно, если бы он не затронул такую важную часть экономики, как рынок недвижимости.
Многие эксперты ожидали спада, но реальность превзошла все прогнозы. Как отмечают в Politico, собственное жилье становится недостижимой мечтой для европейцев. Жители ЕС не могут позволить себе купить квартиру или дом даже в ипотеку (из-за возросших процентных ставок в том числе). Аренда жилья в развитых районах уже является роскошью для среднего класса.
Непосильные для европейцев проценты по кредитам
Мир привык к образу благополучных жителей Евросоюза, которые, даже выходя на пенсию, ни в чем не знают нужды, постоянно путешествуя по очень недешевым курортам. Однако постепенно зажиточные пенсионеры становятся таким же пережитком прошлого в Европе, как и дешевые энергоресурсы. Сегодня даже пожилые люди чаще всего снимают жилье, так как не смогли приобрести собственное. Что уж говорить о молодых семьях, которым катастрофически не хватает дохода для того, чтобы выплачивать ипотеку.
От дорогих ипотечных кредитов страдают уже не только малообеспеченные европейцы, но и так называемый средний класс. Жилье в еврозоне дорожало последние десятилетия, а за два минувших года и вовсе сделало огромный скачок – сказался рост цен на энергоносители и продукты тяжелой промышленности. Но проблема не только в том, что дома и квартиры в странах Евросоюза стали банально дороже (хотя это тоже весомый аргумент). Повысились и ставки по ипотечному кредитованию.
Например, в Германии в июне 2022 года (после того, как ставку поднял ЕЦБ), проценты по десятилетним кредитам выросли сразу же с 0,9% до 2,5% в среднем. Это был самый большой рост, начиная с 1980 года. Но в 2023 году процентная ставка выросла еще стремительнее. Теперь в "первой экономике Европы" жителям приходится платить 4-5% годовых (в зависимости от финансового состояния заемщика).
Конечно, стоит отметить, что проценты по ипотечным кредитам выросли в большинстве стран мира. И первой в этом печальном списке стала Украина, что неудивительно. В Незалежной средний показатель годовых достиг 13,4%. Также в тройке лидеров антирейтинга находится Молдавия (12,03%) и Венгрия (10,52%). Далее разместилась Польша с показателем 8,9%, Румыния – 8,4%, Россия – 8,18%.
Примерно одинаковый уровень процентных ставок зафиксирован в Литве, Дании, Латвии, Эстонии, Великобритании, Словении, на Кипре и в Албании – около 6-8% годовых.
Как отметил эксперт компании "Третий Рим" Максим Королев, льготное кредитование может стать эффективным стимулом для поддержки спроса на жилье. Однако необходимо тщательно балансировать этот механизм, чтобы избежать потенциальных пузырей на рынке.
"Субсидирование застройщиков – эффективный инструмент поддержки строительной отрасли, предотвращая ее крах и способствуя созданию более доступного жилья. Эта стратегия активизирует деятельность застройщиков, способствуя росту занятости и благосостояния", – рассказал Baltnews Королев.
"Государственная поддержка также влияет на формирование конкурентоспособных цен на жилье, делая его доступным для различных слоев населения. Эффективность меры зависит от согласованности социальной поддержки и стратегического планирования, учитывая региональные особенности и интересы потребителей", – добавил он.
Вопрос только в том, будут ли власти стран ЕС тратить на это силы и средства. С одной стороны, на кону экономика, а с другой – у правительств разных государств и других проблем хватает.
Проблемы потребителей правительство не волнуют
По данным Eurofound, больше всего от ситуации на рынке недвижимости страдают молодые люди. Европейцы дольше остаются жить с родителями, им чаще прежнего приходится арендовать жилье, а не рассматривать вариант покупки. Более того, даже аренда приличной квартиры для многих оказалась роскошью. Отмечается, что 46% арендаторов в еврозоне чувствуют риск остаться без жилья в ближайшие три месяца, поскольку больше не могут позволить себе оплачивать ренту.
Помимо цен на сами квадратные метры в Европе, трудности вызывает и оплата счетов. В 2023 году 28% населения ожидали, что столкнутся со сложностями при оплате коммунальных услуг (среди социальных арендаторов этот показатель достигает 36%).
Подобное положение дел на рынке недвижимости не только может оставить европейцев без крыши над головой. Это напрямую влияет на экономические показатели. Так, в результате того, что трудоспособным людям становится трудно позволить себе купить или арендовать качественное жилье, им приходится отказываться от поиска более перспективной работы в районах с большим спектром возможностей для карьеры.
Жилищный кризис стоял очень остро еще год назад, когда, как отмечали в Investigate Europe, практически во всех городах стран ЕС аренда однокомнатной квартиры стала недоступна при средней заработной плате. Но именно сегодня она приобретает характер катастрофы.
Как отметил руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев, Европа сейчас действительно переживает кризис строительной индустрии. Девелоперы массово теряют клиентов, на рынке преобладают пессимистичные настроения – и так происходит плюс-минус по всей Еврозоне.
"Но, конечно, сильнее всего эффект заметен именно в Германии. Экономика страны и без того сильно пострадала, а из-за жесткой монетарной политики европейского Центробанка и выросших расходов на строительство многие проекты вообще стали нерентабельными. В этой ситуации, на мой взгляд, правительство может либо смягчить денежно-кредитную политику, либо попытаться поддержать застройщиков прямыми дотациями", – заметил Деев в беседе Baltnews.
"Однако второй путь будет менее эффективным, поскольку без устойчивого спроса это приведет лишь к усугублению ситуации и нарастанию кризиса перепроизводства. Спрос же, в свою очередь, может возрасти, если будут расти реальные доходы граждан. Еще, как вариант, можно попробовать улучшить инвестиционный климат и разработать госпрограмму по привлечению в строительную отрасль частных капиталов", – добавил он.
Европе придется учиться выживанию у Греции
Высокие цены на недвижимость ожидаемо обрушили спрос на жилье среди европейцев. Как отмечает Bloomberg, ссылаясь на институт экономических исследований Ifo, в ноябре 2023 года 49,1% застройщиков Германии пожаловались на падение спроса. Причем этот показатель растет каждый месяц почти в арифметической прогрессии.
Еще в октябре об этом заявляли 48,7% компаний-застройщиков. Подобного спада спроса на недвижимость не наблюдалось с 1991 года. Но в этот раз добавляются и другие проблемы, в частности, финансовые трудности строительных компаний. В ноябре каждый десятый застройщик (11,1%) столкнулся с подобными проблемами.
Конечно, ситуацию можно попытаться исправить. Привлечь инвесторов, стимулировать застройщиков дотациями, разработать государственные программы льготной ипотеки, которая повысит привлекательность жилья. Но власти стран ЕС не спешат вкладывать деньги в разрушающийся рынок недвижимости.
Инвесторов тоже привлечь достаточно сложно, учитывая, как активно из ЕС утекает собственный капитал (по данным Bloomberg, в 2023 году инвесторы вывели из европейских фондов €27 млрд). Тем более рынок недвижимости показывает все симптомы серьезного кризиса. И самый опасный из них – снижение цен на жилье.
В отчете Eurostat сообщается, что в 2023 году впервые с 2014-го цены на жилье в еврозоне снизились – на 1,1% по сравнению с 2022-м. Причем сильнее всего стоимость упала именно в развитых экономиках – Германии (-9,9% в годовом выражении), Дании (-7,6%), Швеции (-6,8%).
Казалось бы, стоимость квадратного метра в городах ЕС упадет и спрос снова появится. Но, как отметил в беседе с Baltnews директор Института нового общества Василий Колташов, Европу ожидает судьба Греции. Сегодняшние события можно было предвидеть еще в 2008-2010 гг., когда разразился кризис в Афинах. Эта страна стала своеобразной лабораторией ЕС, показывая, чего стоит ждать в будущем.
"Тогда в Греции разорилось множество застройщиков, так как цены и спрос сильно упали – дом в пригороде стоил €300 тыс., а затем подешевел до €100 тыс. Но даже за такую цену его все равно никто не покупал. В остальных странах Европы (особенно в центральной части) этот процесс был искусственно заморожен нулевой ставкой ЕЦБ. Кредитование шло в огромных объемах и это до поры до времени сдерживало рынок недвижимости", – заметил Колташов.
"В частности, в Германии, раздутие рынка недвижимости, его активизация – было ни что иное как искусственная поддержка экономики. Но когда от нулевой ставки ЕЦБ свернул к повышению, рынок был обречен. Уже началось снижение цен недвижимость, что, скорее всего, приведет к краху", – добавил он.
Евросоюз долгое время пытался обеспечить устойчивость евро, не допуская его девальвации. И это при том, что у них был выбор – либо падает евро, либо экономика. Серьезно уронить валюту –означало бы выжить, пусть и с обедневшим средним классом. А вот сохранение дорого евро означало переход к длительному сокращению экономической активности и, как следствие, цен на недвижимость. И нынешний кризис будет продолжаться еще долго. Как минимум, через год, рынок недвижимости в ЕС не станет чувствовать себя лучше, резюмировал экономист.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.
