На этой неделе литовские СМИ представили общественности оценку рынка недвижимости, составленную экономистами одного из ведущих в регионе банков – Swedbank.
По заключению специалистов, жилье в трех прибалтийских столицах – Вильнюсе, Риге и Таллине – в настоящее время является недоступным. Так ситуация оценивается, когда "более 30% ежемесячного дохода человека уходит на оплату обязательств по жилью". Отмечается, что с 2010 года сложнее всего купить жилье именно в балтийских столицах. Но эксперты успокоили людей – "ситуация не столь драматична", и в 2024 году "купить жилье станет проще".
По данным статистических порталов трех стран, 13-летняя динамика свидетельствует, что "в 2010 году средняя зарплата в Латвии составляла около 633 евро на бумаге, в Эстонии – 792 евро, а в Вильнюсе в последнем квартале года – около 614 евро (2 121 литов) до вычета налогов". Неполная годовая статистика за 2023 год говорит о том, что "средняя зарплата в Эстонии составляет 1 873 евро до вычета налогов, в Латвии – 1 549 евро, а в Литве – 2 018 евро". На этом делается вывод – "средняя зарплата выросла почти вдвое, цены на жилье в столицах также выросли".
Далее банковские специалисты обратились к данным крупнейших фирм по недвижимости. И получилось, что "в 2010 году средняя цена квадратного метра в Вильнюсе составляла 1 175 евро, в Таллине – 916 евро, а в Риге – 899 евро". Соответственно, "в 2023 году средняя цена квадратного метра в Вильнюсе выросла более чем в два раза – до 2 550 евро, в Таллине – в три раза, до 3 000 евро, а в Риге цена выросла меньше – до 1 370 евро".
Приводится мнение руководителя отдела исследований рынка Балтии компании Ober-Haus Раймондаса Региниса: "Хотя рост процентных ставок значительно сократил возможности покупателей по приобретению жилья в балтийских столицах, следует помнить, что не все покупатели приобретают жилье, пользуясь услугами кредитных учреждений". Так, "в Вильнюсе около 40% покупок жилья совершаются только за счет собственных средств". Несмотря на это, Регинис не считают соотношение стоимости жилья к зарплате драматичным.
"Например, за последние три года индекс доступности жилья в Вильнюсе упал до уровня 2018 года. То есть в 2020 году статистический житель Вильнюса за свою среднюю чистую годовую зарплату мог купить в Вильнюсе квартиру средней ценовой категории площадью 7,5 кв. м, а в 2023 году этот показатель составит 6,6 кв. м.", – указал Регинис.
И продолжил: "Таллин находится в наихудшем статистическом положении, с очень быстрым ростом цен на квартиры за последние 10 лет и ухудшением доступности с 2009 года, которая, как ожидается, достигнет в этом году около 6,3 кв. м. В Риге, напротив, ситуация обратная – соотношение цены и зарплаты улучшается, то есть рижанин на свою среднюю чистую годовую зарплату в 2023 году сможет позволить себе купить более 10 кв. м в квартире среднего класса".
Специалист заключил, что "лучшая доступность не означает, что в городе происходят только положительные процессы" – "Рига пережила сильнейший спад в сфере недвижимости во время мирового финансового кризиса, и последующее восстановление не приблизилось к тому, что было зафиксировано в столицах Эстонии и Литвы".
По мнению эксперта, одной из главных проблем крупнейшего города Балтии стало постоянное сокращение населения, а Таллин и особенно Вильнюс являются "относительно быстро растущими городами".
"В отличие от Таллина или Вильнюса, в последнее десятилетие на рижском рынке жилья не было крупных инвестиций в жилищное или коммерческое строительство, и население не было склонно к чрезмерным инвестициям в жилищный сектор. В Риге очень большой запас старого жилья, и конкуренция со стороны покупателей гораздо меньше, чем в Таллине или Вильнюсе, поэтому шансы на более быстрый рост цен на такое жилье гораздо ниже", – считает Регинис.
По его словам, самые низкие цены на квартиры старой постройки в типичном жилом районе Риги в настоящее время составляют около 800–900 евро за кв. м, в то время как в Вильнюсе и Таллине цены на такие квартиры находятся в диапазоне 1 400–1 700 евро за кв. м. "Если же рижанин хочет купить квартиру в новостройке со всеми необходимыми элементами отделки, ему придется заплатить не менее 2 100–2 300 евро за кв. м, но даже в этом сегменте цены на жилье заметно более дружелюбны к покупателю, чем в Вильнюсе и Таллине", – отметил Регинис.
В свою очередь Томас Совиюс Квайницкас, руководитель отдела инвестиций и анализа Inreal Group, подтвердил: "В странах Балтии, как и во многих других частях мира, на доступность жилья повлиял тот факт, что процентные ставки и цены на жилье выросли, а зарплаты не выросли в такой же степени".
По мнению Квайницкаса, необходимо уточнить понятие доступного жилья, так как не все люди зарабатывают среднюю зарплату, не все живут в среднем по уровню жилье. Эксперт отметил, что "те, кто зарабатывает меньше, могут оказаться в ситуации, когда они ничего не смогут купить, потому что нет ничего дешевле, а те, кто зарабатывает чуть больше, технически будут вынуждены переселиться в чуть более дешевый сегмент жилья".
По словам Квайницкаса, на выбор жилья влияют многие факторы – финансовые возможности, личные амбиции, условия работы. Однако, чем меньше возможностей у самого человека, тем уже выбор – ведь поиск доступного жилья рано или поздно ограничивается ценой самого дешевого варианта жилья в самом отдаленном населенном пункте, что далеко не всегда отвечает, например, требованиям по работе – если человек, скажем, не может работать удаленно.
Квайницкас заключил, что доступность жилья снизилась, и "если говорить о среднем классе, можно сказать, что недвижимость недоступна, но недоступность коснулась не всех одинаково".
