На этой неделе эстонские СМИ опубликовали анализ Swedbank о состоянии рынка недвижимости в Эстонии, согласно которому доступность квартир в Таллине во втором квартале этого года продолжала падать.
Уточним, что понятие доступности жилья означает возможность приобретения жилья потребителем и определяется по доле расходов суммарного дохода семьи на приобретение жилья и ежегодные платежи по процентам ставки банка за кредит.
Один из ведущих банков стран Балтии – Swedbank – регулярно отслеживает состояние рынка недвижимости и, опираясь на свой анализ, констатирует, что подобный низкий уровень доступности недвижимости был зафиксирован в начале 2009 года.
Экономист Swedbank Марианна Рыбинская отметила факторы, повлиявшие на доступность недвижимости:
– во втором квартале этого года квартиры в Таллине подорожали на 30% по сравнению с прошлым годом, однако рост чистой заработной платы жителей столицы был более чем в четыре раза медленнее;
– во втором квартале этого года за один квадратный метр жителю эстонской столицы приходилось платить две чистые заработные платы, а на протяжении предыдущих восьми лет это соотношение оставалось в пределах 1,5–1,7;
– падение реальной зарплаты и снижение общей покупательной способности в связи с быстрым ростом потребительских цен, в результате чего у людей остается меньше свободных денег;
– процентная ставка жилищных кредитов постепенно растет: шестимесячная ставка Euribor 16 сентября составляла 1,67%.
По словам экономиста Swedbank, "падение доступности жилья еще не полностью отражает влияние роста цен на новостройки, которые выросли из-за быстрого роста цен на строительство и дефицита новых квартир". Во втором квартале на долю новых квартир пришлось 23% всех сделок – это ниже среднего показателя до пандемии, составлявшего около 30%.
"В первой половине года столичный рынок недвижимости был активен. Несмотря на общее снижение чувства уверенности, стремление домохозяйств к покупке жилья оставалось высоким. Стремительная инфляция и рост цен на аренду жилья, на который также повлиял спрос на съемные квартиры со стороны военных беженцев, стимулировали инвестиции в недвижимость. Однако во второй половине года мы, скорее всего, увидим изменение соотношения спроса и предложения", – отметила Рыбинская.
Как заключила Рыбинская, факторы, которые ранее поддерживали высокий спрос, начали ослабевать, и в условиях ухудшающейся экономической ситуации трудно ожидать продолжения роста цен на жилье по сравнению с предыдущим кварталом; депозиты, как правило, сконцентрированы в руках домохозяйств с более крупными вкладами и более высокими доходами.
Экономист Swedbank подчеркнула, что вторичный рынок демонстрирует некоторые признаки стабилизации – активность в июле и августе почти не изменилась по сравнению с прошлым годом; что цены на новостройки уже находятся на уровне, когда они перестают быть доступными: "Количество квартир, выставленных на продажу в новостройках Таллина и его окрестностей, во втором квартале больше не снижалось, но оно все еще остается низким, а спрос, как ожидается, будет ослабевать".
В Swedbank подчеркнули, что такая же ситуация наблюдается в Риге и Вильнюсе, при этом в Вильнюсе доступность недвижимости остается на уровне среднего показателя 2017–2019 годов, а в Риге даже выше.
В Риге во втором квартале этого года годовой рост цен на квартиры составил 12%, а зарплата выросла на 7,5%. В Вильнюсе за тот же период цены на квартиры выросли на 20%, а зарплаты – на 12%.
В Вильнюсе доля новых квартир в сделках немного выше, чем в Таллине, а в Риге наибольшая доля сделок приходится на многоквартирные дома советской постройки при незначительной доле новых квартир.
