На этой неделе эстонские СМИ сообщили о заметном спаде на рынке аренды жилья в Таллине на фоне спада эстонской экономики в третьем квартале текущего года на 2,4%. Это выражается в том, что поиск квартиросъемщиков занимает больше времени, чем раньше, а цены упали ниже летнего уровня. Дольше всего приходится ждать своего арендатора владельцам квартир, которые были предложены во время инвестиционного бума.
Аналитик бюро недвижимости Uus Maa Ристо Вяхи отметил, что сейчас люди ищут более дешевые квартиры с низкими коммунальными платежами. С одной стороны, можно говорить о наступлении традиционного так называемого низкого сезона, когда спадает спрос на недвижимость, – зимний период. С другой стороны, аналитик предположил, что уровень цен на рынке недвижимости начал снижаться. Во время недавнего инвестиционного бума на рынке появилось много более дорогих арендных квартир, и конкуренция среди них очень высока.
"Они сейчас скорее простаивают. И есть такие квартиры, где людям не нравится вид отопления – электрическое, газовое или печное", – пояснил Вяхи, отметив, что предпочтение отдается квартирам с централизованным теплоснабжением, и несмотря на то, что цена на газ снизилась, считается, что в случае с центральным отоплением расходы более предсказуемые.
Профессиональный оценщик и аналитик Arco Vara Михкель Элисте рассказал, что существует два сегмента рынка: аренда квартир до 500 евро и аренда квартир выше 500 евро, где тенденции немного отличаются. По словам Элисте, кошелек украинских беженцев тоньше, чем у среднестатистического эстоноземельца, поэтому они ориентируются в Таллине на рынок более дешевого жилья – квартиры с арендой ниже 500 евро. При этом беженцев немало.
"Со второй половины августа арендная плата в более дорогом сегменте скорее снизилась. В начале сентября, как правило, каждый год наблюдается сильный рост цен на аренду из-за начала учебного года, в первую очередь в Тарту, но в этом году рост арендной платы как в Тарту, так и в Таллине пришелся на начало лета и весну. Осенью мы повышения спроса уже не видели", – рассказал Элисте.
По словам Вяхи, проще всего найти съемщиков для типичной квартиры в спальном районе, в хорошем состоянии, с двумя или тремя комнатами, при этом двухкомнатные квартиры сдаются за 480–520 евро, а трехкомнатные – за 550–600 евро в месяц. Летом же средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру в спальном районе составляла 550 евро, а за трехкомнатную – 500–600 евро в месяц.
По словам Элисте, поскольку на рынке труда нет потенциала для роста занятости, а безработица растет, то повышение цен на аренду в спальных районах также маловероятно: "Постоянные увольнения в промышленном секторе и невозможность повысить зарплаты как раз влияют на потенциальных съемщиков более дешевых квартир". Однако, поскольку цены на недвижимость растут гораздо быстрее, чем доходы потенциальных покупателей, то, по мнению Элисте, можно предположить, что доля квартиросъемщиков продолжит увеличиваться, а это, в свою очередь, может стать фактором, сдерживающим тенденцию падения цен.
Вяхи прогнозирует, что на рынке аренды будет затишье, обусловленное экономическим спадом, неопределенностью и критической энергетической ситуацией: "Как правило, рынок активизируется весной. Посмотрим, как будут обстоять дела в экономике, это окажет огромное влияние".
Напомним, что Эстония держится в лидерах Евросоюза по росту инфляции, что вызывает спад в экономике страны, и даже самые успешные сферы реагируют на это. Так, значительно сокращаются планы строительных предприятий, также высокая инфляция увеличила повседневные расходы эстоноземельцев, а банки решили ужесточить требования по кредитам для покупки жилья, так как риск невозврата кредитов вырос в связи с неблагоприятной экономической обстановкой.
Да и сами эстоноземельцы сократили свои аппетиты в отношении недвижимости, что привело к снижению спроса на кредитование. Немалую роль в этом сыграло также повышение ставки Euribor. Baltnews писал, что в среднем для каждых 100 000 евро взятого кредита поднятие Euribor на 1% означает увеличение ежемесячного платежа на 50 евро.
Поскольку новое жилье в Эстонии в принципе не опускалось ниже указанной цифры в течение многих последних лет, а более-менее просторные квартиры вообще стоили и 200, и 300 тысяч, взятые ранее кредиты сегодня уже значительно нагрузили бюджет многих эстоноземельцев. Падение рынка аренды привело к тому, что многие арендодатели, планировавшие в свое время окупить кредит за счет сдачи недвижимости в аренду, сегодня столкнулись с необходимостью оплачивать и свое постоянное жилье, и объект инвестиции.
